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Diagnostics immobiliers obligatoires en 2009
diagnostics obligatoires seront au nombre de 7 en 2009 , dont le diagnostic électrique obligatoire en 2009.
Un nouveau diagnostic immobilier vient compléter la liste des diagnostics obligatoires : le diagnostic électrique. A partir du 1er janvier 2009, les propriétaires devront l’ajouter à la liste des diagnostics obligatoires qu’ils auront à payer avant de pouvoir vendre son logement. Le diagnostic électrique concerne l’ensemble de l’installation électrique privative du logement et de ses dépendances.
Le diagnostic électrique est indispensable pour les immeubles de plus de 15 ans. A joindre au « dossier de diagnostic technique » annexé à la promesse de vente, il doit dater de moins de 3 ans et être réalisé par un professionnel.
En tout, 7 diagnostics immobiliers sont rendus obligatoires en 2009. A la charge du vendeur, il devra les présenter à l’acquéreur lors de la transaction dans le dossier de diagnostic technique. Ce dossier doit comprendre les documents suivants :
- Le diagnostic plomb
- Le diagnostic amiante
- Le diagnostic termites
- Le diagnostic gaz
- L’état des risques naturels et technologiques
- Le diagnostic de performance énergétique
- Le diagnostic électrique
Le Plomb :
Sur l'ensemble du territoire français le propriétaire a obligation d'effectuer le Constat avant la vente (article L1334-6 du Code de la Santé Publique).
Conformément à la loi, un CREP, établi depuis moins d'un an à la date de la vente, doit être produit pour tout immeuble à usage d'habitation construit avant le 1er janvier 1949 à moins qu'un précédent CREP n'ait révélé l'absence de plomb (article R271-5 du Code de la Construction et de l'Habitation).
• Lors de la vente de l'immeuble
• Dans les parties à usage commun d'un immeuble collectif affecté en tout ou partie à l'habitation où sont prévus des travaux susceptibles de provoquer l'altération substantielle des revêtements
• Avant le 11 août 2008, dans ces mêmes parties communes, sans conditions de travaux
• A partir du 11 août 2008, le CREP devra être annexé à tout nouveau contrat de location de tout ou partie d'immeuble à usage d'habitation (article L1334-7 du Code de la Santé Publique). Il doit avoir moins de 6 ans à la date de la signature du bail, à moins qu'un précédent CREP n'ait révélé l'absence de plomb (article R1334-11 du Code de la Santé Publique)
Le protocole de réalisation du CREP prévoit notamment que les mesures de concentration en plomb soient effectuées avec un appareil portable à fluorescence X capable d'analyser au moins la raie K du spectre de fluorescence émis en réponse par le plomb.
De plus, le CREP est élargi au repérage d'éventuels facteurs de dégradation du bâti, afin de traiter les situations potentielles d'habitat insalubre.
Le CREP a pour but de prévenir ou traiter des causes d'insalubrité éventuellement associées. Si de tels facteurs sont mis en évidence, il sera de la responsabilité du Certificateur de transmettre un exemplaire du CREP à la Préfecture du département où a eu lieu le CREP.
En revanche, dès qu'il y a présence de peintures dégradées contenant du plomb, le propriétaire sera tenu d'effectuer des travaux, afin d'éliminer le risque d'exposition au plomb.
Lors de travaux "susceptibles de provoquer une altération substantielle des revêtements" (critères définis par arrêté du 25/04/2006), ou au plus tard avant le 11/08/2008 un CREP doit être effectué sur les parties communes d'habitation (article L1334-8 du Code de la Santé Publique).
L’amiante :
Si le rapport met en évidence la présence d’amiante, le vendeur est tenu à un devoir d’information mais il n’a pas obligation d’effectuer les travaux de rénovation. L’acquéreur qui accepte de prendre en charge les travaux dispose de 3 ans pour mettre en conformité le logement
Amiante : Extrait des textes de loi
Le certificateur immobilier recherche les produits contenant de l'amiante, selon une liste définie par la Réglementation en vigueur, dans les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
Le certificateur immobilier procède au repérage systématique des matériaux suspects et réalise les prélèvements nécessaires à l'établissement du rapport de diagnostic amiante qui mentionnera les résultats des analyses effectuées obligatoirement par un laboratoire agréé.
• Depuis le 1er janvier 2002, le diagnostic amiante étendu à l'ensemble des matériaux susceptibles de contenir de l'amiante est obligatoire pour la démolition d'un immeuble bâti.
• Depuis le 1er septembre 2002, pour exonérer le vendeur de la garantie des vices cachés, un constat de présence ou d'absence d'amiante doit être joint obligatoirement à tout acte de vente d'un immeuble bâti.
Les textes :
• Arrêtés du 02/01/02 et du 22/08/02
• Articles R1334-14 à R1334-29 du Code de la santé publique
• Norme NF X 46-020
Amiante : Les obligations des propriétaires
Décret 96-97 modifié par les décrets 97-855, 2001-840 et 2002-839 du 3 mai 2002.
Immeubles
d'habitation Autres
immeubles
Maisons Individuelles Parties privatives d’immeubles collectifs Parties communes d’immeubles collectifs
Permis de construire délivré avant le 1er janvier 1980
OBLIGATIONS GENERALES
Repérage : flocages, calorifugeages et faux-plafonds / Etat de conservation / Dossier technique + Mesures d’empoussièrement et travaux, dans certains cas (avant le 31.12.99)
Repérage étendu(1) et constitution du dossier technique «amiante» avant le 31/12/2003 pour les IGH(3) à usage d’habitation et avant le 31/12/2005 pour les autres Repérage étendu(1) et constitution du dossier technique «amiante» avant le 31/12/2003, pour les IGH(3) et ERP(4) des catégories 1 à 4 avant le 31/12/2005, pour les autres
Permis de construire délivré avant le 29 juillet 1996
OBLIGATIONS GENERALES
Repérage : calorifugeages et faux-plafonds / Etat de conservation / Dossier technique + Mesures d’empoussièrement et travaux, dans certains cas (avant le 31.12.99)
Repérage étendu(1) et constitution du dossier technique «amiante» avant le 31/12/2003 pour les IGH(3) à usage d’habitation et avant le 31/12/2005 pour les autres Repérage étendu(1) et constitution du dossier technique «amiante» avant le 31/12/2003, pour les IGH(3) et ERP(4) des catégories 1 à 4 avant le 31/12/2005, pour les autres
Permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997
OBLIGATIONS GENERALES
Repérage : faux-plafonds / Etat de conservation / Dossier technique + Mesures d’empoussièrement et travaux, dans certains cas (avant le 31.12.99)
Repérage étendu(1) et constitution du dossier technique «amiante» avant le 31/12/2003 pour les IGH(3) à usage d’habitation et avant le 31/12/2005 pour les autres Repérage étendu(1) et constitution du dossier technique «amiante» avant le 31/12/2003, pour les IGH(3) et ERP(4) des catégories 1 à 4 avant le 31/12/2005, pour les autres
Permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997
EN CAS DE VENTE depuis le 01 septembre 2002
Pour pouvoir s’exonérer de la garantie des vices cachés, le vendeur doit fournir un état de présence ou d’absence d’amiante
Cet état est constitué par un constat, dressé sur la base d’un repérage étendu(1) Cet état est constitué par un constat dressé sur la base d’un repérage étendu(1) ou par la fiche récapitulative du dossier technique amiante lorsqu’elle existe
Permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997
EN CAS DE DEMOLITION depuis le 01 janvier 2002
Repérage tous matériaux(2)
(1) Repérage étendu = selon la liste de matériaux et produits annexée au décret n°96-97 modifié 2002 (matériaux accessibles, atteints sans travaux destructifs, et à l’intérieur des bâtiments)
(2) Repérage tous matériaux = selon la liste annexée à l’arrêté du 2 janvier 2002 (tous matériaux y compris au travers de sondages destructifs, à l’intérieur et extérieur des bâtiments)
(3) immeuble de grande hauteur
(4) établissement recevant du public
Les termites :
Les termites s’attaquent au bois (solive, parquet, charpente, meuble), aux textiles et au papier. Le danger provient du fait que l’attaque ne s’entend et ne se voit pas
En cas de vente d'un immeuble bâti dans une zone délimitée par le Préfet, il est impératif de faire procéder à la réalisation d'un diagnostic à l'issue duquel l'expert établira un état parasitaire.
La réalisation d'un diagnostic par un expert permet de déterminer si le bien vendu est infesté ou non par les termites.
Une clause d'exonération de garantie pour vice caché constitué par la présence de termites ne pourra pas être stipulée dans l'acte authentique de vente si un état parasitaire ne lui est pas annexé.
L'état parasitaire doit, pour ce faire, avoir été établi depuis moins de six mois.
Le Gaz :
Depuis le 1er novembre 2007, le vendeur d'un logement équipé d'une installation intérieure au gaz naturel datant de 15 ans ou plus doit produire un diagnostic gaz
Un diagnostic sur l'état de l'installation de gaz est dorénavant nécessaire : Loi n° 2003-8 du 3 janvier 2003 relative aux marchés du gaz et de l'électricité et au service public de l'énergie.
Les conventions prévues par l'article L. 261-4 du code de l'action sociale et des familles peuvent prévoir des diagnostics permettant d'assurer la sécurité des installations intérieures de gaz naturel et, le cas échéant, une aide pour leur mise en conformité.
En cas de vente d'un bien immobilier à usage d'habitation comportant une installation intérieure de gaz naturel, la clause d'exonération de garantie pour vice caché prévue à l'article 1643 du code civil ne peut être stipulée que si un diagnostic de cette installation est annexé à l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.
Ce diagnostic concerne tout type d'installation et de production individuelle d'eau chaude ou de chaleur. Il s'applique également à l'installation des appareils de cuisson et il repose sur quatre points suivants :
• la tuyauterie fixe
• le raccordement au gaz
• la ventilation de la pièce
• la combustion
Ce diagnostic ne s'applique pas aux installations collectives de production de chaleur ou d'eau chaude telles que définies à l’article 2 de l’arrêté du 2 août 1977, ni aux appareils mobiles alimentés par une bouteille de gaz.
Le diagnostiqueur effectue un contrôle visuel des éléments constituant l'installation sans démontage, hormis celles mentionnées dans la norme XP P 45-500. Ce contrôle ne garantit pas les modifications susceptibles d'être effectuées après son passage.
Ce certificat doit avoir été établi depuis moins d'un an à la date de l'acte authentique par un expert certifié par un organisme accrédité NF EN ISO 17024.
Ce certificat doit avoir été établi depuis moins d'un an à la date de l'acte authentique.
Les modalités d'application du présent article font l'objet d'un décret en Conseil d'Etat.
En cas d'absence de diagnostic de conformité gaz lors de la vente d'un logement, le vendeur encourt des sanctions civiles (généralement la mise en conformité de l'installation existante).
Etat des Risques Naturels et Technologiques
L'état des risques naturels et technologiques ERNT est un document obligatoire depuis le 1er juin 2006. Il s’applique à tout type de transaction immobilière
Plan de prévention des risques
Pour tous types de transactions immobilières, toutes locations (vides, meublées, saisonnières, professionnelles, commerciales...) et pour toutes ventes, le propriétaire doit fournir en même temps que le contrat un état des risques naturels et technologiques ERNT.
Valable 6 mois, ce document liste les risques naturels (inondation, sécheresse, mouvement de terrain...) et technologiques (industriels, chimique, biologiques...) auxquels est exposé le bien immobilier.
Un état des risques complet comprend :
• l'arrêté préfectoral
• les cartes communales
• le plan de situation
• la liste des risques auquel est exposé votre bien immobilier
Il concerne tous les biens situés sur les communes :
• faisant l'objet d'un plan de prévention des risques naturels
• faisant l'objet d'un plan de prévention des risques technologiques
• situées dans une zone de sismicité, ou encore tous les biens indemnisés au titre des catastrophes naturelles depuis 1982
Seuls certains contrats sont concernés par cet état :
• promesses unilatérales de vente ou d'achat
• contrats de vente
• contrats écrits de location de biens immobiliers, bâtis ou non, y compris tous types de contrats donnant lieu à un bail locatif « 3, 6, 9 ans »
• contrats de locations saisonnières ou de vacances
• contrats de locations meublées
• contrats de vente en futur état d'achèvement (VEFA)
Attention, il est indispensable que ce document soit remis au locataire ou à l'acquéreur, faute de quoi un juge peut prononcer une diminution du montant du loyer ou de la vente voire son annulation.
Dans un souci de protection civile, afin de rendre le citoyen acteur de sa propre sécurité, l'Etat français rend obligatoire depuis le 1er juin 2006 l'information dans le cadre de toute transaction de vente ou de location d'un bien immobilier, du risque encouru par ce bien du fait même de sa localisation.
Cette information concerne les risques pris en compte dans un Plan de Prévention des Risques (PPR) Naturels ou Technologiques dans lequel est situé le bien immobilier.
Cette information obligatoire englobe également les catastrophes naturelles ou technologiques reconnues, ayant donné lieu à indemnisation pour une partie du bien ou sa totalité . Cette information obligatoire depuis le 1er juin 2006 est fournie par le vendeur ou le bailleur du bien et se présente comme un document comprenant :
• un imprimé officiel à remplir : l'E.R.N.T. (Etat des Risques Naturels et Technologiques)
• une fiche signalétique de commune concernée appelée D.C.I. (Dossier Communal d'information)
• une cartographie des Plans de Prévention des Risques avec la localisation du bien, sur ces plans
Diagnostics des performances énergitiques :
Le diagnostic de performance énergétique donne des informations sur la quantité d’énergie estimée du logement et sur l’impact de cette consommation sur l’environnement. Il est obligatoire depuis le 1er novembre 2006
Prévue à l'origine pour le 1er juillet 2006, l'application du diagnostic de performance énergétique (DPE) a été reportée au 1er novembre 2006 pour la vente et au 1er juillet 2007 pour le marché du locatif et les bâtiments neufs au 1er juillet 2007.
Lorsqu’une promesse de vente a été passée avant le 1er novembre 2006, l’acte authentique de vente doit être accompagné d’un diagnostic de performance énergétique s’il est signé après le 31 octobre.
Après le 1er novembre, le diagnostic doit être joint à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique.
C'est ce qu'indique le décret d'application de ce diagnostic. Ce même texte détermine le calendrier et les modalités du diagnostic installation intérieure gaz. Examiné par le Conseil d'Etat le 25 juillet, le décret 2006-1147 est paru au Journal Officiel du 15 septembre 2006.
Ce diagnostic fait apparaître la consommation énergétique du bien immobilier, effectue une comparaison avec des situations de référence (affichage en classe de performance énergétique et en CO2), et fournit des recommandations et priorités sur les travaux pour la diminuer.
Par ailleurs, une Règlementation Thermique dans l'existant vise à obtenir des performances élevées dans les logements qui font l'objet de travaux.
Lors de la construction ou de l'extension d'un bâtiment, le maître d'ouvrage doit faire établir un diagnostic de performance énergétique par un professionnel compétent et assuré. Il le remet au propriétaire au plus tard le jour de la réception de l'immeuble.
Le diagnostic de performance énergétique n'a qu'une valeur informative et l'acquéreur ou le locataire ne peut se prévaloir des informations contenues dans ce diagnostic à l'encontre du propriétaire.
• Article L134-1
Le diagnostic de performance énergétique d'un bâtiment ou d'une partie de bâtiment est un document qui comprend la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance.
• Article L134-2
Lors de la construction d'un bâtiment ou d'une extension de bâtiment, le maître de l'ouvrage fait établir le diagnostic mentionné à l'article L. 134-1. Il le remet au propriétaire du bâtiment au plus tard à la réception de l'immeuble.
• Article L134-3
Le diagnostic de performance énergétique est communiqué à l'acquéreur et au locataire dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6 du présent code et à l'article 3-1 de la loi nº 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi nº 86-1290 du 23 décembre 1986.
Lorsque l'immeuble est offert à la vente ou à la location, le propriétaire tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat acquéreur ou locataire qui en fait la demande.
• Article L134-4
Dans certaines catégories de bâtiments, le propriétaire ou, s'il y a lieu, le gestionnaire affiche à l'intention du public le diagnostic mentionné à l'article L. 134-1 datant de moins de dix ans.
• Article L134-5
Un décret en Conseil d'Etat définit les modalités d'application du présent chapitre.
Les bâtiments non concernés par le DPE :
Le DPE s’applique à tout bâtiment ou partie de bâtiment existant proposé à la vente, à l’exception des bâtiments suivants
• constructions provisoires de deux ans ou moins
• lieux de culte
• bâtiments à usage principal industriel ou agricole ou artisanal
• bâtiments indépendants de moins de 50 m2 de SHOB
• monuments historiques
Obligation du syndic
Décret 2006-1147 du 14 septembre 2006-10-16
Article R 134-3
Lorsque le diagnostic de performance énergétique (DPE) porte sur un bâtiment ou une partie d'un bâtiment qui bénéficie d'un dispositif collectif de chauffage, de refroidissement ou de production d'eau chaude, le propriétaire du dispositif collectif, son mandataire ou le syndic de copropriété fournit à la personne qui demande le diagnostic et aux frais de cette dernière :
• La quantité annuelle d'énergie consommée pour ce bâtiment ou cette partie de bâtiment par le dispositif collectif
• Le calcul ou les modalités ayant conduit à la détermination de cette quantité à partir de la quantité totale d'énergie consommée par le dispositif collectif
• Une description des installations collectives de chauffage, de refroidissement ou de production d'eau chaude et de leur mode de gestion
Arrêté du 15 septembre 2006 relatif au diagnostic de performance énergétique (DPE) pour les bâtiments existants proposés à la vente en France métropolitaine.
Diagnostic de performance énergétique (DPE) dans des bâtiments collectifs à usage principal d'habitation pour lesquels le propriétaire du bien mis en vente n'est pas propriétaire de l'ensemble du bâtiment ou effectue une mise en copropriété.
Bâtiments pourvus d'un mode commun de chauffage ou de production d'eau chaude.
Article 6 – I
Le propriétaire des équipements communs de chauffage, d'eau chaude des locaux, son mandataire ou le syndicat des copropriétaires, fournit à tout propriétaire faisant réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) les éléments suivants :
• L'indication des énergies utilisées et une description des systèmes communs de chauffage, de production d'eau chaude sanitaire des locaux, y compris les équipements utilisant des énergies d'origine renouvelable produites par des équipements installés à demeure
• Par type d'énergie, la moyenne annuelle des quantités d'énergies finales consommées par le dispositif commun de chauffage, de production d'eau chaude sanitaire des locaux, pour l'ensemble du bâtiment ; ces quantités sont calculées sur la base de la moyenne des trois dernières années précédant le diagnostic, ou sur la moyenne des trois derniers exercices approuvés ou, à défaut, sur la durée effective de fourniture de chauffage ou d'eau chaude au bâtiment concerné pendant les trois années précédant le diagnostic. Les informations données sur les quantités d'énergies le sont dans l'unité énergétique qui a présidé à leur achat
• Les coefficients de répartition des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire appliqués au lot
Le diagnostic électrique :
Le diagnostic électricité entrera en vigueur le 1er janvier 2009
Un diagnostic sur l'état de l'installation électrique sera bientôt nécessaire.
Un décret à paraître précisera la date d'entrée en vigueur et les modalités d'application de cette nouvelle obligation.
La norme NF expérimentale XP C 16-600 du mois de août 2007 fixe le contrôle de l'état des installations électriques des immeubles à usage d'habitation en France.
Le champ d'application du diagnostic porte sur l'ensemble de l'installation d'électricité privative, visible et visitable de l'installation des immeubles à usage d'habitation située en aval de l'appareil général de commande et de protection de cette installation.
Le diagnostic concerne l'ensemble des circuits de toutes tensions et natures de courant associés en vue de l'utilisation de l'énergie électrique. Le diagnostic électrique s'effectue, sans déplacement de meubles ni démontage de l'installation électrique ni destruction des isolants des câbles.
Le décret d'application du diagnostic électrique est prévu pour la fin de l'année 2007, et pour une mise en application au 1er semestre 2008.
État de l'installation intérieure d'électricité
Il est définit par les articles R. 134-10 à R. 134-13 du CCH
Entrée en vigueur : Les articles R. 134-10 à R. 134-13 du code de la construction et de l'habitation entrent en vigueur le 1er juillet 2008.
Concerne : en cas de vente de tout ou partie d'un bâtiment à usage d'habitation, l'état de l'installation intérieure d'électricité lorsque celle ci date de plus de quinze ans.
Validité : La durée de validité du présent état sera fixée par décret simple modifiant le Code de la construction et de l'habitation, elle sera portée à 3 ans en cohérence avec l'état de l'installation intérieure de gaz.
Norme : L'application de la norme XP C 16-600 est présumée satisfaire aux exigences méthodologiques sus-mentionnées.
Il est réalisé sur l'ensemble de l'installation électrique privative des locaux à usage d'habitation et leurs dépendances, située en aval de l'appareil général de commande et de protection de cette installation et jusqu'aux bornes d'alimentation des matériels d'utilisation ou des équipements alimentés par des canalisations fixes, ou jusqu'aux socles de prises de courant. Cependant les matériels fixes de l'installation font l'objet de l'état de l'installation pour leur choix et leur mise en oeuvre.
Objectif : Exigences de sécurité, l'existence et les caractéristiques :
• d'un appareil général de commande et de protection, et de son accessibilité ;
• d'au moins un dispositif différentiel de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre, à l'origine de l'installation électrique ;
• d'un dispositif de protection contre les surintensités adapté à la section des conducteurs, sur chaque circuit ;
• d'une liaison équipotentielle et d'une installation électrique adaptées aux conditions particulières des locaux contenant une baignoire ou une douche ;
L'état de l'installation intérieure d'électricité identifie :
• les matériels électriques vétustes, inadaptés à l'usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension
• les conducteurs non protégés mécaniquement.
Nota : Ce diagnostic ne constitue pas un contrôle de la conformité de l'électrique vis-à-vis de la réglementation en vigueur, il a un rôle informatif.
Ainsi en cas de constat de danger sur l'installation, il est de la responsabilité du donneur d'ordre d'en tirer les conséquences, les diagnostiqueurs n'étant pas habilités à intervenir sur l'installation ou son alimentation.
Le montant de cet état devrait se situer dans une fourchette de 100 € à 200 €, suivant les configurations (taille du logement, état de l'installation…)
Méthode :
1. Liste des points - Examen visuel – Essai - Mesurage
2. Identification des Anomalies : (1) Référence des anomalies selon la norme XP C 16-600
3. Objectif des dispositions et description des risques encourus en fonction des anomalies identifiées
Par exemple = B1 : Appareil général de commande et de protection : Appareil inadapté ne permet pas d'assurer cette fonction de coupure en cas de danger, d'incendie, ou d'intervention sur l'installation électrique.
4. Synthèse de l'état de l'installation intérieure d'électricité
• L'installation intérieure d'électricité ne comporte aucune anomalie.
• L'installation intérieure d'électricité comporte une ou des anomalies qui devront faire l'objet d'un traitement.
Les anomalies constatées concernent :
• L'appareil général de commande et de protection et son accessibilité
• La protection différentielle à l'origine de l'installation électrique et sa sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre.
• La protection contre les surintensités adaptées à la section des conducteurs, sur chaque circuit.
• L'adéquation de la liaison équipotentielle et de l'installation électrique aux conditions particulières des locaux contenant une baignoire ou une douche.
• Des matériels électriques vétustes, inadaptés à l'usage ou présentant des risques de contact direct avec des éléments sous tension.
• Des conducteurs non protégés mécaniquement.
L'installation intérieure d'électricité n'était pas alimentée lors du diagnostic. Les vérifications de fonctionnement des dispositifs de protection à courant différentiel résiduel n'ont pu être effectuées.
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