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Quel mandat de vente pour un bien immobilier ?
L'agent immobilier est tenu d'établir un mandat pour sa mission auprès du vendeur. Quelles sont les règles à connaître ?
Dans le cadre de son mandat, l'agent immobilier doit mettre en oeuvre l'ensemble des moyens à sa disposition pour exécuter sa mission et satisfaire le vendeur ou l'acquéreur. Il conseille également son mandant et l'informe sur la fiscalité de l'opération.
3 mentions essentielles du contrat, sous peine de nullité :
le montant de la commission due à l'agent immobilier ;
la partie à qui incombe le paiement de cette commission ;
la durée pour laquelle le mandat est consenti, celui-ci devant toujours être limité dans le temps.
Mandat simple ?
Le client qui signe un mandat simple reste libre de faire appel à d'autres agents immobiliers mais aussi de procéder à une prospection "entre particuliers". La signature de tels contrats n'engagent pas le vendeur, tant qu'aucune transaction n'est amorcée. L'inconvénient est la multiplication du nombre des visites et la gestion des clefs, mais les chances de trouver le bon acheteur se voit multiplié.
Ou mandat exclusif ?
A contrario, le mandat exclusif oblige à n'utiliser les services que d'un seul agent. Il faut donc bien choisir car la vente du bien immobilier dépendra entièrement du potentiel de sa clientèle, de son professionalisme et de sa motivation.
2 modalités incontournables à avoir en tête :
Il n'est en principe pas possible de vendre soi-même son bien, tant que le contrat d'exclusivité est en cours.
Dans ce cas, l'agent immobilier est en droit de réclamer une indemnité équivalant à la commission qu'il aurait perçue s'il avait fait la transaction. Il est important de vérifier ce type de clause avant de signer.
Et pourquoi pas le semi exclusif ?
C'est un contrat qui mandate un seul agent immobilier mais qui permet au vendeur qui aurait trouver par lui-même un acheteur de faire tout de même affaire. Avec ce petit détail, tout de même : le vendeur passera par les services de l'agent immobilier. Une négociation en signature du contrat semble évidente pour convenir de la rétribution minimum (mais obligatoire) du professionnel.
Le mandat, à l'épreuve du temps
Il est souhaitable que la durée du mandat soit mentionnée dans le contrat dès sa signature (pas plus de 3 mois, en cas d'exclusivité).
Une clause de tacite reconduction peut cependant être insérée dans le contrat de mandat. Dans ce cas, chaque partie peut interrompre le mandat à tout moment, en respectant toutefois un préavis de 15 jours.
L'agent immobilier perçoit une commission, mais uniquement si la vente a été effectivement signée grâce à son intervention. Si la vente est annulée à la dernière minute, il ne peut rien toucher pour le travail déjà effectué.
Pas de commission si, par exemple :
seul le vendeur a signé une promesse de vente qui n'est pas acceptée par l'acheteur ;
la promesse de vente signée par le vendeur et l'acheteur contient une "faculté de dédit" ou une condition suspensive qui n'est pas réalisée (par exemple, l'obligation d'obtenir un permis de construire pour un terrain à bâtir ou l'obtention d'un prêt immobilier).
Si le vendeur a chargé deux ou plusieurs agences de vendre son bien, il n'est pas tenu de verser une commission à chacune d'entre elles. C'est celle qui a conclu l'affaire qui reçoit la commission. Mais attention au moment de la signature du mandat : ce document peut prévoir qu'il y aura versement d'une commission, même en cas d'échec des négociations.
Qui paie la commission ?
En cas de vente :
la personne redevable de la commission à l'agent doit être expressément citée dans le cadre du mandat. En principe, c'est le vendeur, mais rien n'interdit que le paiement soit à la charge de l'acquéreur ou partagé pour moitié entre les deux. Cela doit être précisé dans le compromis ou la promesse de vente signée par l'acheteur et le vendeur.
la commission doit être versée à l'agent immobilier par chèque bancaire ou postal, par virement ou encore par carte bancaire. Pas de paiement en espèces ou en timbres !
Quel est le montant de la commission ?
Cette commission peut être forfaitaire mais le plus souvent, il s'agit d'un pourcentage appliqué sur le prix de vente. Depuis janvier 1987, le taux de la commission est libre. Le taux de la commission est généralement défini en pourcentage dégressif du prix de vente du bien immobilier.
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