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Acheter, vendre ou louer quelques conseils financiers
Les logements sont-ils devenus depuis le 1er janvier 2004, des biens de consommation comme les autres ? Désormais, les bénéfices taxables réalisés par les particuliers au moment de la vente d'un logement sont imposés, comme la vente d'une action, au taux de 26 %. Explications.
L’harmonisation européenne et la volonté de traiter à égalité l’imposition fiscale des plus-values immobilières réalisées par les particuliers avec les valeurs mobilières ont eu raison de notre ancien régime d’imposition. Désormais, un propriétaire qui vend un bien immobilier n’a plus aucun calcul compliqué à faire. Le notaire chargé de la transaction prélève dans les conditions que nous allons préciser 26 % sur le prix de vente et les verse directement aux impôts. Y a-t-il lieu pour autant de prédire que cette (ré ?) évolution fiscale réduira à néant la spécificité des logements au regard de leur nature commerciale ? En d’autres termes, l’assimilation fiscale du régime d’imposition de la vente des biens immobiliers à celles des actions, est-elle susceptible de finir par contraindre les “ bons pères de famille ” candidats à l’acquisition d’un logement à se positionner sur le marché des logements comme les traders à la bourse ? Pour l’heure, une certitude s’impose. La santé du marché immobilier est réputée excellente et l’on constate depuis plusieurs années, une hausse annuelle moyenne de 10 % des prix. Si cette valeur est très éloignée de celles que l’on constate à la bourse où de telles variations peuvent être quotidiennes, elle permet aux propriétaires désireux de réinvestir dans l’immobilier, de concevoir des montages qui leur permettent d’espérer des gains substantiels. Mais une mise en garde s’impose. De nombreux candidats à l’acquisition ont tenté l’expérience spéculative immobilière au cours des années 1990… Et certains d’entre eux, mal conseillés, sont devenus les tristes clients des commissions de surendettements... Pour que de telles situations ne se renouvellent pas, les propriétaires susceptibles de s’endetter de façon importante pour acheter dans le neuf doivent s’entourer de conseils. Les professionnels partenaires de Se Loger connaissent exactement les marchés immobiliers spécifiques à chaque région de France et sont de précieux alliés dans ce type d’opération.
En matière d’achat immobilier, il est habituellement conseillé d’encourager le candidat acquéreur à réduire au maximum, la charge financière représentée par l’emprunt nécessaire à l’acquisition d’un logement. Pour ce faire, les solutions consistent à se présenter auprès d’un banquier avec un apport personnel important provenant de l’épargne personnelle, des divers prêts assimilables à cet apport et, lorsque c’est possible, des sommes retirées de la vente d’un logement dont le candidat acquéreur est déjà propriétaire. Ce faisant, le prêteur, rassuré par le profil de son client, acceptera de rogner sur sa marge et sera enclin à lui proposer une formule de financement avantageuse. Il n’en reste pas moins que les candidats acquéreurs déjà propriétaires d’un bien immobilier, sont susceptibles de planifier un montage financier qui repose sur la conservation, pour une durée plus ou moins longue, du logement ancien. Plutôt que de vendre le logement possédé et de réinvestir immédiatement le produit de cette vente dans un logement neuf, un montage financier reposant sur l’augmentation de l’endettement, le recours éventuel à un crédit relais et la possible mise en location du bien peut être mis en place.
• Le bon usage du prêt relais Les propriétaires qui ne souhaitent ou ne peuvent pas revendre immédiatement pour acquérir une nouvelle résidence peuvent obtenir de leur banquier les fonds nécessaires au financement de leur habitation. Tel est l’objet des prêts relais au titre desquels les banques peuvent accorder une avance de trésorerie représentant jusqu’à 90% de la valeur du bien déjà possédé. Ce prêt se décompose en deux périodes. La première pendant laquelle l’emprunteur ne paye que les intérêts et les assurances courants sur la totalité des sommes prêtées. La seconde qui débute dès la revente du bien et le remboursement partiel du crédit, pendant que le capital restant dû est remboursé selon les modalités de durées et de taux définies lors de la souscription du prêt relais.
• L’allègement des charges de remboursement L’efficacité du crédit relais, repose sur l’aménagement contractuel des modalités de remboursement des crédits. Par exemple, lorsqu’un candidat emprunte à taux constant, 150 000 € à 4,56 % pendant 15 ans, ses mensualités de remboursement sont de 1 152 €. Le premier mois, la part de capital est de 582 €, celle des intérêts de 570 €, les assurances n’étant pas prises en compte. Le crédit relais consiste à convenir avec l’établissement prêteur, que l’amortissement, c’est-à-dire le remboursement du capital sera retardé. Le plus souvent, ce différé est au maximum de 24 mois. Ainsi, une somme de 150 000 € pourrait ne coûter que 570 € par mois, c’est-à-dire le prix des intérêts pendant le temps estimé nécessaire à l’emprunteur pour vendre son propre bien.
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